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　　 目錄
　　第一章總則
　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
　　第三章物業(yè)服務和管理
　　第四章物業(yè)使用與維護
　　第五章法律責任
　　第六章附則

　　 第一章總則
　　第一條為了規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人和其他當事人的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務和管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內住宅小區(qū)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動。
　　本條例所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務人等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護住宅小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
　　本條例所稱物業(yè)服務人，包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。
　　第三條住宅小區(qū)物業(yè)管理遵循黨建引領、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務相結合的原則。建立健全黨組織領導下社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構，搭建社區(qū)黨組織、小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社團（社會）組織、綜合執(zhí)法力量等多方參與的議事協商平臺，構建共建共治共享小區(qū)治理新格局。
　　市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將住宅小區(qū)物業(yè)服務和管理納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協調機制，以基層黨組織建設推進物業(yè)管理，促進物業(yè)管理融入城市基層社會治理。
　　第四條市房產行政主管部門負責全市物業(yè)服務活動的指導和監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理相關政策并組織實施，建立物業(yè)服務和管理電子信息平臺，指導物業(yè)服務行業(yè)協會開展行業(yè)自律等工作。
　　縣（市、區(qū)）房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務人考核和信用評價體系，定期組織開展物業(yè)服務質量檢查和考核，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作。
　　市、縣（市、區(qū)）房產行政主管部門應當建立健全物業(yè)糾紛行政調解制度，進一步明確物業(yè)糾紛行政調解范圍，主動開展物業(yè)糾紛預防、排查和化解工作。
　　第五條縣級以上人民政府其他相關部門應當依法履行職責，落實管理執(zhí)法進小區(qū)的要求，做好下列工作：
　　（一）自然資源和城鄉(xiāng)建設部門負責落實住宅小區(qū)的公共服務用房、停車位等公共設施規(guī)劃，并做好規(guī)劃條件核實證明工作，對小區(qū)內違法建設行為進行認定，加強對違法建筑的監(jiān)督管理；對小區(qū)內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公共停車位等公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權等一并登記為業(yè)主共有；對住宅小區(qū)竣工驗收、備案管理和房屋建設質量進行監(jiān)管，將監(jiān)控、通信、供水、供電、供氣等專業(yè)設施納入住宅小區(qū)竣工聯合驗收范圍，督促建設單位履行質量保修義務；負責監(jiān)督查處危及房屋結構安全和住宅室內裝飾裝修的違法違規(guī)行為。
　?。ǘ┌l(fā)展和改革部門負責制定前期物業(yè)服務收費標準，適時會同相關部門對物業(yè)服務收費政策落實情況進行評估。
　?。ㄈ┕膊块T負責加強住宅小區(qū)治安管理，指導、落實智慧小區(qū)建設和安全防范工作，加強流動人口管理，規(guī)范養(yǎng)犬管理，對違法制造噪音干擾他人正常生活的行為依法予以查處，協調處理影響小區(qū)管理秩序的行為。
　?。ㄋ模┟裾块T負責會同黨委社會工作部門進一步完善現代社區(qū)治理體系，將業(yè)主委員會建設作為基層社會治理的基礎性工作，納入基層民主建設的范疇，著力構建關系明確、運行規(guī)范、服務高效的社區(qū)自治新格局；加強對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和承擔相應職能職責的單位履行業(yè)主委員會組建、換屆選舉和日常運行中相關工作職責的指導監(jiān)督，對其履職情況進行考核。
　?。ㄎ澹┦袌霰O(jiān)管部門負責加強對電梯、機械式停車設備、鍋爐等特種設備日常運行及重大安全隱患的安全監(jiān)管;對物業(yè)服務人的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等明碼標價情況開展檢查，對價格違法行為進行查處;配合相關行業(yè)主管部門對住宅小區(qū)內“住改商”違規(guī)經營活動予以查處；協調相關部門對住宅小區(qū)內“住改商”違規(guī)經營活動進行清理整頓。
　　（六）城管執(zhí)法部門負責依法對住宅小區(qū)內違法建設、違法造成社會生活噪聲污染、違法飼養(yǎng)家禽家畜、損綠毀綠種菜、油煙污染以及其他損害市容和環(huán)境衛(wèi)生的行為進行查處。
　　（七）教育部門負責對住宅小區(qū)內違規(guī)開設培訓班、培優(yōu)班等行為進行整治清理。
　?。ò耍┥鷳B(tài)環(huán)境部門負責依法查處住宅小區(qū)及其周邊的污水和廢氣超標、工業(yè)生產噪聲等違反環(huán)保法律法規(guī)的行為。
　?。ň牛┫谰仍块T負責對住宅小區(qū)內違反消防法律法規(guī)的行為依法進行監(jiān)督檢查。
　?。ㄊ┤嗣穹揽罩鞴懿块T負責加強住宅小區(qū)內人防工程平時開發(fā)利用的監(jiān)督管理，對人防工程的維護和使用情況進行監(jiān)督檢查，保證人防工程的良好戰(zhàn)備狀態(tài)。
　?。ㄊ唬┧痉ㄐ姓块T負責指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和承擔相應職能職責的單位、居（村）民委員會建立健全人民調解組織和工作機制，指導物業(yè)管理糾紛人民調解組織加強住宅小區(qū)矛盾糾紛的疏導、調解。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府綜合執(zhí)法機構負責住宅小區(qū)內上述各部門已下放權限的違法違規(guī)行為的查處工作。
　　其他相關部門和專營單位要參與住宅小區(qū)竣工聯合驗收，嚴把監(jiān)控、通信、供水、供電、供氣等專業(yè)設施交付關口，督促建設單位按規(guī)定交付使用。
　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織的領導和民政主管部門的指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間的關系，調解物業(yè)管理糾紛。居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。
　　物業(yè)服務和管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。
　　第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產、公安、民政、城管執(zhí)法等行政主管部門和居（村）民委員會、人民調解組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、專業(yè)經營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務和管理活動中需要協調的問題。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與房產、公安、民政、城管執(zhí)法等行政主管部門之間應當建立健全信息共享機制，互相通報物業(yè)管理信息。
　　第八條建立健全社區(qū)（村）黨組織領導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人議事協調機制，充分調動居民和所在社區(qū)的企業(yè)事業(yè)單位、社會組織、聯系社區(qū)的有關部門等參與物業(yè)管理活動的積極性，促進和諧社區(qū)建設。
　　第九條突發(fā)公共事件應對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導物業(yè)服務人積極開展應對工作，并給予物資和資金支持。委托物業(yè)服務人承擔物業(yè)服務合同以外公共服務事項的，應當支付合理費用。
　　物業(yè)服務人應當服從統一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下積極配合居（村）民委員會開展相關工作，依法落實各項應急措施。
　　第十條物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，推進物業(yè)服務規(guī)范化、標準化建設，建立和完善物業(yè)服務人及其從業(yè)人員自律制度，促進物業(yè)服務人誠信經營，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
　　第十一條鼓勵開發(fā)、采用新技術、新方法，促進互聯網、物聯網等技術與物業(yè)管理的融合，提高物業(yè)管理、服務的智能化水平，并依法保護個人信息安全。
　　 第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
　　第十二條房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)管理關系中的業(yè)主。
　　業(yè)主身份的確定，以不動產登記為準；沒有登記的，以其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
　　業(yè)主依照《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定享有業(yè)主權利,履行業(yè)主義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面形式提交業(yè)主委員會。
　　第十三條業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主組成，一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
　　業(yè)主人數超過三百人的物業(yè)區(qū)域可以棟、單元、樓層推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責，業(yè)主代表的產生方式由業(yè)主大會決定。
　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
　　業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
　　第十四條符合首次業(yè)主大會會議召開法定條件的，建設單位應當書面報告房產行政主管部門；業(yè)主也可以向房產行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告；房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依照《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的有關規(guī)定，組織成立業(yè)主大會會議籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
　　第十五條業(yè)主大會會議籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。六十日內無法召開首次業(yè)主大會會議或者未能選舉產生業(yè)主委員會的，經街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準，可以延長三十日。
　　第十六條業(yè)主大會會議討論決定下列事項：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
　　（二）選舉業(yè)主委員會、候補委員，更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務；
　?。ㄈ┻x聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
　　（四）審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務合同草案；
　?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O施的住宅專項維修資金；
　?。┗I集建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆洜I活動；
　?。ň牛┕彩找娴墓芾?、分配、使用；
　?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標準；
　　（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定；
　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。
　　業(yè)主大會決定前款所列事項，應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項所列事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。
　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，其表決方式應當如實反映業(yè)主意愿。采用書面征求意見的，應當將征求意見書直接送達業(yè)主；無法直接送達的，應當在住宅小區(qū)內顯著位置公告；需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名。采用電子投票的，應當通過房產行政主管部門建立或者認可的平臺進行。
　　第十七條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開；未選舉產生業(yè)主委員會的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據實際情況組織召開。
　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。
　　第十八條召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、召開方式等在住宅小區(qū)內顯著位置公布，并報告所在地的居（村）民委員會。居（村）民委員會應當派代表列席會議。
　　業(yè)主大會會議不得就已公布議題以外的事項進行表決。
　　第十九條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，依法履行職責，并接受業(yè)主大會的監(jiān)督；在物業(yè)管理區(qū)域內，同時接受居（村）民委員會的指導和監(jiān)督。
　　業(yè)主委員會成員候選人可以通過下列方式產生：
　　（一）社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會推薦；
　?。ǘI(yè)主自薦或者聯名推薦。
　　業(yè)主委員會任期自選舉產生之日起計算，每屆不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員、候補委員任期與業(yè)主委員會任期相同。
　　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議，在居（村）民委員會的指導監(jiān)督下完成換屆選舉，并報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、協助成立換屆改選小組，并組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
　　第二十條業(yè)主委員會委員、候補委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主本人擔任，并符合下列條件：
　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ?br /> 　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī)；
　　（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關，引導、支持符合條件的居（村）民委員會成員、社區(qū)（村）黨組織成員、黨代表、人大代表、政協委員、中國共產黨黨員、具備專業(yè)知識的業(yè)主依法參選業(yè)主委員會成員。
　　有關部門應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立業(yè)主委員會成員候選人資格信息查詢服務機制。
　　業(yè)主委員會候補委員與委員一并選舉，人數不超過委員人數的二分之一。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。任期內業(yè)主委員會委員出現空缺的，由候補委員遞補剩余任期。
　　第二十一條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持相關資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在十五日內出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案的相關材料抄送房產行政主管部門、居（村）民委員會。經備案的業(yè)主委員會，其選舉產生之日為成立日期。
　　備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
　　第二十二條業(yè)主委員會委員、候補委員不得有下列行為：
　?。ㄒ唬┚芙^、放棄履行委員職責或者阻撓業(yè)主委員會履行職責；
　　（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產或者侵害其他業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益；
　?。ㄈ├寐殑罩憬邮軠p免物業(yè)費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務人或者有利害關系業(yè)主提供的利益、報酬；
　?。ㄋ模┐驌簟髲?、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；
　　（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動；
　　（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄物業(yè)管理有關文件、資料；
　　（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章或者以業(yè)主大會、業(yè)主委員會名義對外活動；
　?。ò耍┮荒陜葻o故缺席兩次以上業(yè)主委員會會議或者一年內累計缺席業(yè)主委員會會議三分之一以上次數的；
　?。ň牛┓?、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　業(yè)主委員會委員、候補委員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會應當提請業(yè)主大會終止其委員、候補委員資格；業(yè)主委員會未提請的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調查核實后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會終止其委員、候補委員資格。
　　第二十三條業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，其委員、候補委員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公布，并向業(yè)主大會報告：
　　（一）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；
　　（二）不再具備業(yè)主身份的；
　?。ㄈ┎辉倬邆渎男新氊熌芰Φ?；
　?。ㄋ模┤温毱陂g被依法追究刑事責任的；（五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
　　第二十四條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。業(yè)主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
　　業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。
　　業(yè)主委員會應當于會議召開七日前，在住宅小區(qū)內顯著位置公布會議時間、地點、議題及其具體內容。
　　第二十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當自作出之日起三日內在住宅小區(qū)內顯著位置公布，公布期限不少于一個月，對全體業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主有權查閱業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以解釋、答復。業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害自己合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷。
　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期改正或者予以撤銷。
　　第二十六條業(yè)主委員會應當在住宅小區(qū)內顯著位置向業(yè)主公布下列資料和情況：
　?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
　　（二）業(yè)主委員會委員、候補委員名單；
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務合同；
　?。ㄋ模┳≌瑢ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
　　（五）業(yè)主共有部分的使用和經營收益情況；
　?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位使用情況；
　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料和情況。
　　前款第四項、第六項情況應當每年至少公布一次，前款第五項應當每半年公布一次，公布期限不少于一個月。業(yè)主委員會未公布前款資料和情況的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其公布。
　　第二十七條業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費、業(yè)主共有部分經營所得收益應當按照財務要求分別建賬管理。
　　業(yè)主委員會管理公共收益的，業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主大會決議，委托有資質的第三方機構對公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經費進行換屆財務審計。審計費用從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤。
　　物業(yè)服務人管理公共收益的，物業(yè)服務人可以按照物業(yè)服務合同約定，委托有資質的第三方機構對公共收益的收支情況進行審計。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以根據需要委托第三方審計機構對業(yè)主大會和業(yè)主委員會財務情況進行審計。
　　審計結果應當在住宅小區(qū)顯著位置公示。
　　第二十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費從業(yè)主共有部分經營所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤，其標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。工作經費的收支情況，應當每年在住宅小區(qū)內顯著位置至少公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
　　業(yè)主大會可以根據業(yè)主委員會委員的工作情況，決定給予其適當補貼。業(yè)主大會可以授權業(yè)主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確其工作職責和薪酬標準。
　　第二十九條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建物業(yè)管理委員會：
　?。ㄒ唬┎痪邆錀l件成立業(yè)主大會；
　　（二）具備條件成立業(yè)主大會，但是確有困難未成立；
　?。ㄈI(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會。
　　物業(yè)管理委員會作為臨時代替業(yè)主委員會開展工作的機構，應當組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。
　　第三十條物業(yè)管理委員會由業(yè)主、居（村）民委員會、建設單位等九到十三名單數成員組成，其中業(yè)主人數不少于二分之一；涉及已售公有住房住宅小區(qū)的，原售房單位應當派員參加。物業(yè)管理委員會應當將成員名單在住宅小區(qū)內顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協調解決。物業(yè)管理委員會組建和運行的具體辦法，由縣級以上人民政府另行制定。
　　 第三章物業(yè)服務和管理
　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
　　第三十一條住宅小區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但共用設施設備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能明確共用設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
　　第三十二條已劃定物業(yè)管理區(qū)域但確需調整的，建設單位或業(yè)主委員會可以提出書面申請，由房產行政主管部門征求自然資源和城鄉(xiāng)建設部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會意見后，經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并將重新調整的物業(yè)管理區(qū)域進行公告。
　　第二節(jié) 前期物業(yè)管理
　　第三十三條建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務人前，應當采取招標投標方式公開選聘前期物業(yè)服務人。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業(yè)服務人。
　　建設單位選聘前期物業(yè)服務人應當接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。
　　第三十四條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當明確本項目內共用部位、共用設施設備的配置和建設標準，并包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協議，對前期物業(yè)服務的內容予以約定。
　　建設單位制定臨時管理規(guī)約的，應當在銷售物業(yè)時向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
　　物業(yè)買受人與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
　　臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。
　　第三十五條建設單位應當依法與前期物業(yè)服務人對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)管理所必需的材料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當參加承接查驗；鼓勵物業(yè)服務人聘請第三方機構參與物業(yè)承接查驗，所需費用在前期物業(yè)服務合同中約定，沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。
　　承接查驗后，建設單位應當與前期物業(yè)服務人簽訂物業(yè)承接查驗協議，并向業(yè)主公布承接查驗的結果。對于承接查驗發(fā)現的問題，建設單位應當在簽訂承接查驗協議之日起三十日內組織整改。
　　第三十六條建設單位應當在新建住宅建設項目竣工驗收合格之日起三個月內，將符合國家標準和技術規(guī)范的供水、供電、供氣、通訊等專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單位管理和養(yǎng)護，專業(yè)經營單位應當接收。
　　第三十七條建設單位向業(yè)主交付的物業(yè)應當達到法定交付條件。前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)費，由建設單位承擔；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)費，由業(yè)主承擔。
　　建設單位將未達到法定交付條件的物業(yè)交付給業(yè)主的，應當承擔相應的責任，并承擔達到交付條件前的前期物業(yè)費。
　　第三十八條前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。價格主管部門應當會同房產行政主管部門確定并公布前期物業(yè)費收費標準，適時進行評估和公示，并根據評估結果適時調整收費標準。
　　物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，業(yè)主與物業(yè)服務人可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。房產行政主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內容和標準；物業(yè)行業(yè)協會應當定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人參考確定物業(yè)費標準。
　　第三節(jié) 物業(yè)服務
　　第三十九條鼓勵業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務人。一個物業(yè)區(qū)域應當由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)管理。
　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報房產行政主管部門備案。
　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及調整辦法、收費方式、雙方權利義務、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務人的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。
　　第四十條推動物業(yè)服務與養(yǎng)老、家政等社區(qū)生活服務相結合。支持有條件的物業(yè)服務人為業(yè)主提供家政、購物等服務，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護、定期巡訪等養(yǎng)老服務。物業(yè)服務人可以按照有關規(guī)定享受相應優(yōu)惠扶持政策。民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居（村）民委員會應當予以指導、協助。
　　第四十一條物業(yè)服務人在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：
　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同、國家有關物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務；
　　（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；
　?。ㄈ┞鋵嵃卜廊藛T、設施及安保措施，確保安防監(jiān)控設施正常運轉，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)區(qū)域內的安全防范工作；
　　（四）維護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導業(yè)主進行垃圾分類處理；
　　（五）定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；
　　（六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務；
　　（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；
　?。ò耍┞犎I(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；
　?。ň牛┪飿I(yè)保修期滿后，發(fā)生危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時采取應急措施；
　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
　　物業(yè)服務人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視，以及實施損害業(yè)主合法權益的其他行為。
　　第四十二條物業(yè)服務人應當在住宅小區(qū)內顯著位置公示下列信息，可以同時通過電子信息技術的方式告知全體業(yè)主：
　　（一）物業(yè)服務項目負責人的基本情況、聯系方式、物業(yè)服務投訴電話;
　?。ǘ┪飿I(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
　　（三）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
　?。ㄋ模I(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;
　?。ㄎ澹┪飿I(yè)區(qū)域內停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況;
　　（六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項;
　　（七）上一年度物業(yè)服務合同履行情況；
　?。ò耍┥弦荒甓任飿I(yè)服務項目收支情況；
　?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定應當公示的其他信息。
　　業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。
　　第四十三條物業(yè)服務人不得在物業(yè)服務活動中有下列行為：
　?。ㄒ唬_取、挪用或者侵占業(yè)主共有部分經營所得收益；
　?。ǘ┥米愿淖儤I(yè)主共有部分用途；
　　（三）非法獲取或者違反國家有關規(guī)定向他人出售、提供業(yè)主個人信息；
　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)禁止的其他行為。
　　第四十四條物業(yè)服務人可以委托專業(yè)性服務組織或者其他第三人承擔特種設備管理和養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務事項。物業(yè)服務人應當就委托的專項服務事項向業(yè)主負責。
　　物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務肢解后分別轉委托給第三人。
　　第四十五條住宅小區(qū)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當服務到最終用戶且向最終用戶收取有關費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失，不得強制物業(yè)服務人代收，不得因物業(yè)服務人拒絕代收而停止提供服務。
　　物業(yè)服務人接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。
　　第四十六條物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同；物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會或者業(yè)主，但是合同對通知期限另有約定的除外。
　　物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主大會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。業(yè)主大會和物業(yè)服務人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
　　第四十七條物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出住宅小區(qū)，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
　　原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。
　　物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
　　原物業(yè)服務人不得以物業(yè)服務的債權債務糾紛未解決、業(yè)主欠交物業(yè)費、物業(yè)權屬存在爭議等為由拒絕退出住宅小區(qū)。
　　第四十八條業(yè)主自行管理住宅小區(qū)物業(yè)的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及房產行政主管部門指導下制定自行管理方案。電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身財產安全以及其他有特定要求設施設備的管理和養(yǎng)護，應當按照有關規(guī)定管理。
　　第四節(jié) 老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
　　第四十九條對配套設施設備不齊全的老舊住宅小區(qū)，縣級以上人民政府應當加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)管理。
　　對未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和所在居（村）民委員會指導小區(qū)業(yè)主協商組織實施基本物業(yè)服務。
　　基本物業(yè)服務內容包括清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修維護、安全管理、停車管理等。
　　 第四章物業(yè)使用與維護
　　第五十條利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的共有部分產生的收入，扣除合理的成本之后為公共收益，歸業(yè)主共有。
　　公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以由業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。業(yè)主大會成立前，公共收益由居（村）民委員會開設銀行專戶代管，業(yè)主大會成立后經業(yè)主大會同意可以由居（村）民委員會代管。業(yè)主委員會自行管理的，應當接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會的監(jiān)管。
　　公共收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。
　　第五十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設施的管理，防止設施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。
　　禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任。物業(yè)服務人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。
　　第五十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先向物業(yè)服務人登記。物業(yè)服務人應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
　　物業(yè)服務人應當加強物業(yè)管理區(qū)域內房屋修繕、裝飾裝修現場的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
　　第五十三條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理有關手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人。
　　第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的需要。
　　按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的車位、車庫，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬出售、附贈或者出租車位、車庫的產權證明文件和出售、出租價格以及平面位置圖等，并實時標注出售、附贈、出租等情況。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的，建設單位應當出租。
　　第五十五條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。
　　物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得占用公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
　　第五十六條物業(yè)區(qū)域內禁止下列行為：
　?。ㄒ唬p壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，擴大承重墻上原有的門窗尺寸；
　　（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；
　　（三）擅自下挖建筑物內底層地面；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
　?。ㄎ澹┪慈〉媒ㄔO工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構筑物或者其他設施；
　?。┏奢d存放、鋪設物品，嚴重危害房屋安全；
　　（七）擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途，擅自占用、處分共用部位、共用設施設備；
　?。ò耍┥米哉加?、挖掘物業(yè)區(qū)域內道路、場地，損毀樹木、綠地；
　?。ň牛┻`反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
　?。ㄊ╇S意丟棄垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動、光源等；
　?。ㄊ唬┥米约茉O電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；
　?。ㄊ┻`反規(guī)定停放車輛；
　?。ㄊ┻`反規(guī)定出租房屋；
　　（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；
　?。ㄊ澹┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　有前款所列行為的，物業(yè)服務人應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時向業(yè)主委員會、社區(qū)和有關行政主管部門報告，有關行政主管部門應當依法及時處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　第五十七條建設單位應當按照國家規(guī)定和合同約定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
　　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責；共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主共同承擔，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
　　業(yè)主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時維修養(yǎng)護。相鄰業(yè)主應當提供便利。
　　第五十八條物業(yè)服務人應當定期對共用部位開展防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志，確保完好有效。對尚未組建業(yè)主委員會、未選聘物業(yè)服務人的住宅小區(qū)，居（村）民委員會應當組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。
　　第五十九條新建住宅小區(qū)內，建設單位應當按照規(guī)劃建設車輛充電設施或者預留建設安裝條件。既有住宅小區(qū)內，經業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設車輛充電設施，并依法辦理相關手續(xù)。
　　第六十條住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和省、市有關規(guī)定執(zhí)行。
　　 第五章法律責任
　　第六十一條違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。
　　第六十二條違反本條例第三十六條規(guī)定，供水、供氣專業(yè)經營單位未接收專業(yè)經營設施設備的，由房產行政主管部門責令限期改正；供電專業(yè)經營單位未接收專業(yè)經營設施設備的，由發(fā)展和改革行政主管部門責令限期改正；通訊專業(yè)經營單位未接收專業(yè)經營設施設備的，由經濟和信息化行政主管部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，依法承擔民事責任。
　　第六十三條違反本條例第四十一條規(guī)定，物業(yè)服務人未按照物業(yè)服務合同、國家有關物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務損害業(yè)主合法權益的，由房產行政主管部門責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期不改正的，按照原處罰數額按日連續(xù)處罰。
　　第六十四條國家機關及其工作人員在物業(yè)管理監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　 第六章附則
　　第六十五條業(yè)主自行管理的，以及非住宅小區(qū)物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。
　　第六十六條本條例自年月日起施行。

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